نظم تمويل القطاع العقاري: الوكالة الوطنية لتحسين وتطوير السكن (AADL): Real estate finance systems: the National Agency for the improvement and development of housing (AADL):

نظم تمويل القطاع العقاري: الوكالة الوطنية لتحسين وتطوير السكن (AADL):

 Real estate finance systems: the National Agency for the improvement and development of housing (AADL):

السلام عليكم و رحمة الله تعالى و بركاته اخواني اخواتي الكرام متتبعي مدونة لمتخصص

Www.ecomedfot.blogspot.com

و مدونة قناة المتخصص

http://netspeker.blogspot.com/

اهلا و سهلا بكم زوار و متتبعي مدونة المتخصص في هذا الشرح الجديد الذي يخص

نظم تمويل القطاع العقاري: الوكالة الوطنية لتحسين وتطوير السكن (AADL):

اخي الكريم لا تنسى ان تضع تعليقك اسفل الموضوع اذا اعجبك هذا الموضوع ....

هذا الشرح مقدم اليكم بشكل حصري على مدونة المتخصص ...........

سنبدأ بالشرح و ما عليك الا قليل من التركيز فقط ، فالامر ليس بالصعب بل يتطلب قليل من الفهم و التركيز.....

لهذا تابع معنا شرح كيف ندرج هذه القائمة الذكية خطوة بخطوة على مدونة المتخصص .......

سنبدأ بالشرح و ما عليك الا قليل من التركيز فقط ، فالامر ليس بالصعب بل يتطلب قليل من الفهم و التركيز.....

نظم تمويل القطاع العقاري: الوكالة الوطنية لتحسين وتطوير السكن (AADL):

يظل الحصول على مسكن من أبرز المشاكل التي يعاني منها الفرد الجزائري، خاصة ذوي الدخل المتوسط والضعيف، وهذا قد يرجع للسياسة الداخلية للعقار التي تسيطر عليها الدولة منذ الاستقلال وخاصة في ميدان العرض بالإضافة إلى سوء التسيير العقاري.

1- النهج الاشتراكي في السكن:

بعد الاستقلال ومع إتباع النهج الاشتراكي (الاقتصاد الموجه والمخطط)، أدرج قطاع السكن ضمن المشاكل الاجتماعية التي يجب أن تكون على عاتق الدولة، التي تعتبر أول متدخل في أي مجال كان، وبالفعل فقد كانت تدخلاتها على جميع المستويات (التسيير، التمويل، البناء، إنتاج لوازم البناء، العمال...

ونظرا للعجز الفادح في مجال السكن خصصت الدولة مبالغ ضخمة للتمويل العقاري في ميزانيتها، حسب تقرير وزارة السكن والصحة لسنة 1985، فإن سياسة الدولة في مجال السكن قد اتبعت المخططات الوطنية التالية والتي تضمنت ما يلي:

–     في سنة 1966 و هي سنة الإحصاء العام الأول في الجزائر المستقلة، تم إحصاء حوالي 02 مليون مسكن مشغول نصفها لا يحتوي على الشروط الضرورية الصحية و  لا توجد فيها لا كهرباء، لا ماء ولا غاز.ولمواجهة هذه الحالة قامت الدولة بإجراءات سريعة لإرضاء متطلبات الأفراد.

–     في فترة المخطط الرباعي الأول(1970-1973)، الجهد الاستثماري السكني للدولة كان بطيئا، وهذا بسبب أن الموارد الوطنية المتوفرة كانت توجه خاصة إلى مجال التربية و الصناعة من جهة، كما أن الطاقات البشرية والمادية المتوفرة في البلد لا تستطيع تسخيرها في مجال السكن، وتترك المجالات الأخرى التي تعتبر حساسة أيضا كبناء المستشفيات، المدارس... من جهة أخرى.

وهذا ما دفع بالدولة لتصحيح سياستها في المخطط الرباعي الثاني (1974-1977) الذي تمخض عنه إنجاز مكاتب الهندسة المعمارية والتي تخرج منها إطارات في هذا المجال، إضافة لإنجاز مؤسسات عامة ووطنية في البناء.

في فترة المخطط الخماسي، بذلت الدولة جهد كبير في مجال السكن:

–     المخطط الخماسي الأول (1980-1984) انتهجت فيه السلطة السرعة في البناء وتسليم المساكن دون المساس بالأراضي الزراعية ، حيث أنها خصصت مبلغ 60 مليار دينار من ميزانية الدولة لإنجاز700.000 مسكن (أنجز منها 458.000).

–     المخطط الخماسي الثاني (1985-1989) تقرر فيه متابعة إنجاز المشاريع السكنية السابقة، بالإضافة إلى برنامج يهدف لبناء 674.000 مسكن جديد.

–     أما سنة 1990 قامت الحكومة باتخاذ قرار يقضي بتخلي الخزينة العمومية عن تمويل السكن، وكحل مؤقت أسند هذا المهام للصندوق الوطني للتوفير والاحتياط CNEP.

–     وفي سنة 1991 قررت الدولة التخلي عن تمويل السكن، لكن استمرت في مساعدة الطبقة الاجتماعية المتوسطة وضعيفة الدخل، ولهذا الغرض أنجز ما يسمى: الصندوق الوطني للسكن CNL والذي كان هدفه تقديم المساعدات للمواطنين من أجل الحصول على سكن اجتماعي، كما تقرر في نفس السنة تجميد بيع السكنات الممولة من طرف الصندوق الوطني للتوفير والاحتياط.

–     وفي سنة 1996 تم إلغاء القرارات المتخذة في سنة 1991 وبالتالي تعزز دور الدولة في تمويل وتوزيع السكن وذلك بإعطاء دورا هاما لـ CNL، كما سمح ببيع السكنات الممولة من طرف CNEP.

–     وفي ديسمبر من سنة 2000 اتخذ قرار يقضي بإلغاء قرارات سنة 1996 وإعادة قرار 1991 للوجود.

ويتضح من خلال كل هذه القرارات الارتجالية أن الدولة لم تتبع سياسة رشيدة لتمويل قطاع السكن، الأمر الذي أدى لتفاقم أزمة السكن.

السكن الاجتماعي وتمويله:

السكن الاجتماعي هو المأوى المخصص لفئة من الأفراد الذين مصدرهم المالي غير كافي لامتلاك مسكن، أو على الأقل كراء مسكن خاص.

ولقد مرت عمليات تمويل هذه السكنات بعدة مراحل، فكانت السنوات الأولى بعد الاستقلال تمول من طرف الدولة ثم جاءت مرحلة التمويل من طرف الصندوق الوطني للتوفير والاحتياط إلى غاية 1998 حيث انتهجت طريقة أخرى في التمويل، حيث أصبحت السكنات الاجتماعية الحضرية تمول كما يلي :

–      50% ممول من الخزينة العمومية و هذا بصفة نهائية.

–      40% ممول من طرف البنوك كسلفة لـ CNL بضمانات من الخزينة العمومية.

–      10% على عاتق المستفيد.

وهكذا تم إدراج تمويل السكن الاجتماعي في ميزانية الدولة كحالة استثنائية ، حيث خصص له غلاف مالي قدر بحوالي 40 مليار دينار جزائري، أي ما يعادل 25% من ميزانية التجهيز للدولة لتمويل البرامج الاجتماعية في سنة 1998 واستمرت عملية تخصيص الغلافات المالية التي عرفت ارتفاعا متزايدا حيث قدر بحوالي 55 مليار في سنة 2002.

وفي ما يلي عرض للغلافات المالية (بمليار دج) الخاصة بتحويل السكنات الاجتماعية منذ سنة 1990 إلى غاية 2002. يرافقها عرض بياني.

جدول رقم 02: الغلافات المالية الخاصة بتمويل السكنات الاجتماعية من 1990 إلى 2002،

 ( الوحدة بالمليار دينار ).

السنوات	1990	1991	1992	1993	1994	1995	1996	1997	1998	1999	2000	2001	2002
الغلافات الماليةالخاصة بتمويل السكن الاجتماعي	5,254	5,263	10,179	16,121	14,318	41,318	59,834	54,008	38,220	43,463	47,591	52,205	55,146

المصدر: وزارة السكن والعمران.

2-  الإجراءات الجديدة لتمويل السكن:

جاء هذا الإجراء ضمن الإصلاحات البنكية قصد تحقيق الأهداف المنشودة بدعم دائم من قبل الصندوق الوطني للتوفير والاحتياط الذي كان إلى غاية 1997 الوحيد الذي أخذ على عاتقه تمويل السكن من الجانب الحكومي ،لكن هذا لم يكن آخر الحلول بالنسبة للدولة بل لجأت هذه الأخيرة لإنشاء مؤسسات تعمل على تمويل السكن وتغطية مختلف المخاطر المتعلقة بعدم التسديد من طرف المستفيدين.

إنشاء الصندوق الوطني للسكن:(CNL):

هو منشأة عمومية صناعية وتجارية (EPIC) أنشأ من طرف وزارة السكن من خلال المرسوم من وزارة السكن رقم145–91 في 12 مارس 1991 المصحح والمكمل في المرسوم التنفيذي رقم  111–94 الصادر في 18 ماي 1994. يسيرCNL حسب المهام المكلف بها، كل نظم إعانات البناء.

وعلى هذا الأساس يتولى ولحساب الدولة، وبالتعاون مع الجماعات المحلية وأصحاب المشاريع والمتعهدين بالترقية العقارية و كذا المستفيدين بصفة فردية من الإعانات، لتسيير التمويلات العمومية المسخرة سنويا لفائدة برامج السكن الاجتماعي والإجاري بحجم متوسط يبلغ 60 000 وحدة سكنية كل عام لفائدة فئة المواطنين ذات الدخل الضعيف.

–      برامج سكنية مدعمة بمتوسط40 000  وحدة سكنية كل عام، ويوجه للفئات التي لا يتجاوز دخلها عن 40 000 دينار.

–      برامج سكنية مدعمة ترقوية ضبطت في إطار شراكة مع البنوك المتدخلة بالقروض العقارية منها: الصندوق الوطني للاحتياط والتوفير (CNEP)، القرض الشعبي الجزائري (CPA)، بنك التنمية المحلية (BDL)، والبنك الوطني الجزائري (BNA)، وتأخذ شكل دعم من طرف الدولة يضاف للمستفيدين من القرض.

–      برامج سكنية موجهة للبيع بالإيجار تقدر بـ  55 000 مسكن لسنتي 2002–2001.

–      برامج امتصاص السكن القصديري و ترميم وصيانة البناءات.

–      برامج لإعانة السكن الريفي (برامج 2002).

‌أ.      شركاء وزبائن الصندوق:

يتعامل الصندوق الوطني للسكن في إطار نشاطاته مع:

–      أصحاب المشاريع العمومية: الولايات(مديريات السكن والتجهيز العمومي ومديريات البناء والعمران.

–      المجالس الشعبية والبلدية.

–      المتعهدين العقاريين العموميين: الوكالة الوطنية لتحسين السكن و تطويره (AADL)، دواوين الترقية والتسيير العقاري (OPGI)، مؤسسات تطوير السكن العائلي (EPLF)، والوكالات العقارية...

–      المتعهدين العقاريين الخواص، الشركات المدنية والعقارية، والتعاونيات العقارية.

–      البنوك التجارية المانحة للقروض العقارية (CNEP، CPA، BDL وBNA).

–      المؤسسات المالية: FGMPI وSRH و SGCI....

–      صناديق ومؤسسات التعاون والتمويل الأجنبي.

–      المواطنون المستفيدون بصفة فردية من إعانة الدولة في مجال السكن.

‌ب.  حجم نشاطات الصندوق:

يرتفع المبلغ الإجمالي للمدفوعات ﻠ  263,9 مليار دينار موزعة كالتالي:

–      218,5 مليار دج صرفت للسكن الاجتماعي الإيجاري (296 000 وحدة سكنية).

–      45,4 مليار دج صرفت للسكن المدعم الاجتماعي التساهمي و حل مشكلة السكن القصديري، وترميم و صيانة البناءات و السكن الريفي (264 100) إعانة.

–      102 مليار دج للسكن الاجتماعي الإيجاري و البيع عن طريق الإيجار.

–      20,6 مليار دج للسكن المدعم الاجتماعي التساهمي.

‌ج.   وسائل الصندوق:

–      يحتوي الصندوق على طاقات بشرية قدرها 647 موظف من بينهم 240 موظف ذو مستوى جامعي.

–      يتمتع الصندوق بوسائل معتبرة في مجال الإعلام الآلي، شبكة معلوماتية عن بعد و شبكات محلية في طور الإنجاز.

–      شبكة تمثيلية تغطي كافة التراب الوطني و تتضمن 13 مديرية جهوية و 35 وكالة ولائية (أنظر الملحق رقم 01 الموضح للهيكل التنظيمي للصندوق الوطني للسكن).

وللسير الحسن لهذا الصندوق تم توقيع اتفاقيات بينيه وبين مختلف البنوك قصد تسهيل العمليات والإجراءات للمواطنين الراغبين في الحصول على سكنات جديدة مع احترام كل من خصوصيات البنك وخصوصيات الصندوق وهذا قصد انسجام التعاملات فيما بينها.

‌د.     المساعدات الممكن الحصول عليها من طرف الصندوق الوطني للإسكان:

الهدف من هذا هو توضيح طرق تدخل الصندوق الوطني للإسكان فيما يخص الدعم المالي الذي يقدمه للمواطن للحصول على سكن عائلي، وكذلك استفادة العائلات ذات الدخل المحدود والمتوسط على امتيازات من طرف هذا الصندوق والمتمثلة في:

–      إعانات مالية.

–      تمديد فترة تسديد الدين.

طبيعة وقيمة الامتيازات المقدمة من طرف (CNL) لها علاقة مباشرة مع نسب دخل العائلات و الشروط المتواجدة عليها حاليا:

–      الفئة الأولى:  الدخل < 2.5 مرة الدخل الوطني الأدنى المضمون.

–      الفئة الثانية: 2.5 مرة (د.و.أ.م) الدخل < 4 مرات (د.و.ا.م).

–      الفئة الثالثة:4 مرات (د.و.أ.م) < الدخل  <5مرات (د.و.أ.م).

حيث (د.و.أ.م)= 10.000دج.

تتمثل الإعانة الاجتماعية للحصول على ملكية سكن في مساعدات مباشرة مجانية (بدون استرداد) ممنوحة من طرف الدولة أو على شكل نسبة غير قابلة للتسديد يطلبها المستفيد لدى إحدى المؤسسات المالية في إطار حصوله عل قرض عقاري.

جدول رقم 03: قيمة المساعدات التي يمنحها ص.و.س حسب الفئات

الفئة	قيمة المساعدة
الأولى	400.000 دج
الثانية	350.000 دج
الثالثة	300.000 دج

المصدر: ص.و.س

وهذه المساعدات مخصصة للأشخاص الذين:

–      لا يملكون مسكنا أو يسكنون في ظروف سيئة.

–      لم يسبق لهم الاستفادة من السكنات الاجتماعية.

–      يقل دخلهم خمس مرات الدخل الوطني الأدنى المضمون.

‌ه.  كيفية الحصول على المساعدات:

بإمكان المواطن تقديم طلب الحصول على المساعدات المالية في نفس المصرف الذي اختاره للحصول على قرض عقاري، وتجدر الإشارة هنا أن الاستفادة من هذه المساعدات

يجب أن ترفق بموافقة مسبقة للحصول على القرض من البنك.

بإمكان المقترض أن يقترب إلى وكالة (CNL) وهذا لطلب المساعدات أو المستندات التي يجب تقديمها عند تعبئة الاستمارة الخاصة بالمساعدات المالية والمتمثلة في:

–      إثبات مصادق عليه من طرف الجهات الرسمية بعدم امتلاك سكن خاص.

–      شهادة إقامة.

–      شهادة ميلاد.

إنشاء شركة إعادة التمويل الرهني (SRH):

   من بين الحلول التي تم دراستها مع المؤسسات المالية الدولية فيما يخص نظام تمويل السكن في الجزائر هو إنشاء شركة التمويل الرهني(SRH) وشركة ضمان القرض العقاري 1997، بهدف تسيير شروط الإقراض السكني و معالجة قضية تعتبرها كل دولة ذات أهمية قصوى سواء كان ذلك على المستوى الاجتماعي و الاقتصادي.

فطلبات التمويل على السكن في الجزائر مرتفعة و لا تستطيع المصادر الحالية تلبيتها بالكامل نظرا لطبيعة مواردها المالية القصيرة الأمد، في حين أن القروض السكنية المطلوبة هي طويلة الأجل. ومن جهة ثانية تراجع دور الصندوق الوطني للتوفير والاحتياط بعد أن تحول إلى بنك الإسكان.

‌أ.      تعريف شركة إعادة التمويل الرهني:

هي شركة ذات أسهم تخضع للقانون الخاص و قانون النقد و القرض، المساهمون الرئيسيين هم:

–      الخزينة العمومية.

–      البنوك العمومية.

–      شركات التأمين.

لقد تم اعتمادها من طرف بنك الجزائر في السداسي الأول من سنة 1998 و أعطيت لها صلاحيات إعادة تمويل حافظات القروض العقارية المقدمة من طرف البنوك التجارية.

‌ب.  مهام الشركة:

تتمثل مهام الشركة التي وردت في عقد تأسيسها و نظامها الأساسي فيما يلي:

–      العمل على تطوير و تحسين سوق المال في الجزائر من خلال قيام الشركة بإصدار سندات قرض متوسطة و طويلة الأجل كأداة استثمارية جديدة، من شأنها جلب المدخرات الطويلة الأجل للمؤسسات الادخارية البنكية و غير البنكية لاستخدامها في استثمارات متوسطة و طويلة الأجل.

–      العمل على تطوير و تحسين سوق وتمويل إسكاني من خلال تمكين البنوك التجارية المرخصة و المؤسسات المالية من قروض و إعادة التمويل تشمل القروض طويلة الأجل (من الخارج) إضافة لحصيلة إصدار السندات للقروض المدعومة برهنات عقارية والتي تقوم الشركة بإصدارها متبوعة بعائد مالي تنافسي وفق احتياجات السوق.

‌ج.   الشروط الرئيسية الواجب توفرها في البنوك و المؤسسات المالية المعتمدة لكي تستفيد من قرض الشركة:

–      أن يكون لديها نظام لتسيير محفظة القروض العقارية مقبولا وأن تعتمد سياستها وإجراءات تنفيذية تكفل آداه عمليات وتقديم متابعة محفظة القروض السكنية لديها بشكل مرضي.

–      أن تكون ذات ملكية خاصة أو عامة تأسست و مازالت تمارس نشاطها وفق القوانين والأنظمة السارية بما في ذلك التشريعات التنظيمية ومتطلبات بنك الجزائر.

–      أن تكون حساباتها الختامية للسنة المالية السابقة للسنة التي أبرمت فيها الاتفاقية مصادق عليها من طرف الجمعية العامة للمساهمة في دورتها العادية (AGO).

‌د.     الأهداف الرئيسية للشركة:

–      ترقية نظام تمويل السكن على المدى الطويل والمتوسط.

–      تشجيع المنافسة بين البنوك والمؤسسات المالية من أجل منح القروض السكنية.

‌ه.  القواعد العامة لمنح قروض إعادة التمويل:

–      أن يكون القرض مضمونا برهن عقاري من الدرجة الأولى.

–      أن لا تزيد قيمة القرض السكني الواحد منسوب إلى القيمة التقديرية للعقار المرهون عن 80%.

–      أن لا يكون قد منح لغايات بناء أو شراء مساكن جديدة أو تجديد وحدات سكنية.

–      أن لا تزيد مدة القرض عن 30سنة.

–      أن لا تزيد عدد الأقساط الشهرية المستحقة وغير المسددة لكل قرض سكني عن قسطين إذا كانت دورية السداد على أساس شهري أو لا يكون قد مضى على تاريخ استحقاق أي قسط ثلاثة أشهر إذا لم يكن السداد على أساس شهري.

‌و.    مزايا الاقتراض من شركة إعادة التمويل الرهني:

–      توفير السيولة للبنوك والمؤسسات المالية من خلال إعادة تمويل قروض سبق و أن قامت هذه الأخيرة بمنحها التمويل لـ: بناء السكن، شراء سكن جديد أو تحسين مساكن قديمة.

–      تخفيض تكلفة التشغيل.

–      تمكين البنوك من إدارة موجداتها ومتطلباتها بكفاءة أعلى.

–      يتم متعامل قرض الشركة معاملة القروض فيما بين البنوك وبالتالي لا يخضع لمتطلبات الاحتياطي النقدي الإلزامي لدى البنك المركزي (بنك الجزائر) مما يؤدي إلى زيادة نسبة السيولة القانونية لدى البنوك حيث لا يعتبر قرض الشركة من ضمن المبالغ المقترحة الواردة في نسبة السيولة.

إنشاء شركة ضمان القرض العقاري: (SGCI):

هي شركة عمومية اقتصادية (EPE) أنشأت في 05 أكتوبر1997 في إطار البرنامج العام لإعادة تهيئة القطاع المالي. تعتبر شركة أسهم(SPA) برأسمال يقدر بمليار دينار بدأت نشاطها فعليا في 01 جويلية 1998.

‌أ.      مساهمو الشركة:

–      مساهمون بنكيون هم: BNA-BEA-CPA-CNEP-BADR

–      مساهمون مؤمنون هم: SAA-CAAR-CCR-CAAT

العملية الرئيسية التي تقوم بها هذه الشركة تتمثل في الموافقة على ضمان القروض الموجهة للسلع العقارية السكنية من جهة، ومن جهة أخرى تعمل على ترقية العقار. فمنتوج هذه الشركة يتمثل في قرض ضمان بحيث هذا الضمان يغطي عدم الملاءة في اللحظة ذاتها (ضمان كلي).

فمثلا عند عجز المقترض أو موته يأتي هدف هذه الشركة والمتمثل في وضع ضوابط وإجراءات احتياطية من المخاطر المرتقبة، وهذا عن طريق دراسات إحصائية.

كما تم أيضا عقد اتفاقيات بين هذه الشركة والبنوك حيث تعمل شركة ضمان القرض على توفير تغطية لمكاسب البنوك التي هي بدورها تسمح بتغطية المخاطر الخاصة بعدم دفع التعويضات الخاصة بالقروض العقارية الممنوحة للأفراد.

هذا الضمان يعمل على تغطية الفرق بين مجموع القيم المسترجعة من طرف البنك، ولكي يتحصل الفرد على هذا الضمان يجب أن تتوفر الشروط التالية:

–      أخذ رهن عقاري كضمان .

–      قدرة المشتري أو المستفيد على تغطية20% من التكلفة الكلية للسكن.

–      مبلغ القرض لا يتجاوز 80% من المبلغ الإجمالي للسكن أو البناء.

–      يجب أن يكون للمشتري دخل دائم يسمح باقتطاع 30% منه قصد التعويض.

‌ب.  نشاط الشركة:

–      تقديم ضمانات للسلفيات الموافق عليها من قبل المؤسسات المقرضة من أجل إنشاء المنافع العقارية لاستعمالها في السكن.

–      خلق بصفة مستقلة أموال الضمانة مؤسس لمساهمات التنظيمات المالية.

–      مراقبة تسيير المنشآت للمقترضين فيما يخص النزاعات، مع القدرة على تمثيلهم من أجل متابعة نشاطات دفع الأوراق المالية.

–      معالجة كل عمليات القرض المتعهد العقاري وبشكل أعم كل العمليات المالية العقارية والمنقولة التي يمكن أن تربط مباشرة مع موضوعه، أو يمكنها تسهيل التنمية أو الإنشاء.

‌ج.   تدخلات شركة القرض العقاري:

إن المنتجات الممنوحة من طرف الشركة على نوعيين:

–      الضمان البسيط: الذي يغطي البنك ضد خطر عدم القابلية النهائية للتسديد من طرف المقترض للقرض المضمون.

–      الضمان الكلي: الذي يشمل إضافة إلى الضمان أغطية للتأخيرات الزمنية في تسديد الأقساط من طرف المقترض، أيضا يشمل التغطية ضد أخطار الوفاة و كذلك أخطار احتراق السكنات موضوع القرض المرهون.

إنشاء شركة الضمان والكفالة المتبادلة (FGCM):

تم إنشاء شركة الضمان والكفالة المتبادلة بموجب المرسوم التنفيذي رقم 97-406 المؤرخ في 03 نوفمبر 1997، وتتميز هذه الشركة بأنها ذات طابع تشاركي، ولا تهدف لتحقيق الأرباح.

الشركة ليس لديها منخرطين في أغلب ولايات الوطن، دورها الرئيسي هو توزيع ضمانات من أجل تغطية التسبيقات التي يدفعها المشترون إلى المتعهدين في حالة إعسار هؤلاء المتعهدين.

في إطار البيع حسب المخطط شهادة الضمانة هي أمين واجب مؤسس في الفقرة 11 من المرسوم التشريعي المتعلق بالنشاط العقاري والمسير من خلال الفقرات 644 من القانون المدني.

هذه التركيبة في الوساطة يجب أن تطور العلاقات ما بين المتعهدين والمشترين، حماية للمستهلكين وتحسينا لخزينة المتعهدين.

وتتشكل موارد الشركة من:

–      حقوق الانضمام والاشتراكات المدفوعة من طرف المتعهدين.

–      الاستردادات المالية الناتجة عن تحقيق أمانات حقيقية للمنظمين غير الصالحين.

–      أرباح الصرف على المدفوعات المؤجلة.

–      الهبات والتنازلات.

–      كل الموارد المتوقعة الأخرى.

الوكالة الوطنية لتحسين وتطوير السكن (AADL):

   نظرا لحدة مشكل السكن في الجزائر، سعت الدولة لإيجاد حلول للتخفيف من هذه الأزمة، وكذا أهمية قطاع السكن الذي هو بحاجة إلى دراسة جديدة وجدية وأكثر اهتماما.

ولهذا الغرض تم إنشاء الوكالة الوطنية لتحسين وتطوير السكن(AADL) وهي مؤسسة عمومية ذات طابع صناعي وتجاري.

‌أ.      نشأة الوكالة الوطنية لتحسين وتطوير السكن:

تأسست هذه الوكالة بموجب المرسوم التنفيذي رقم 91-148 المؤرخ في 12 ماي 1991 يتضمن إحداث وكالة وطنية لتحسين السكن وبمقتضى الكثير من القوانين ومن بينها قانون 90-10 المؤرخ في 21 أفريل 1990 المتعلق بعلاقات العمل والقوانين الأخرى المتعلقة بالأملاك الوطنية والمتعلقة بالقانون التجاري.

ويرسم في هذه المادة ما يلي:

" تنشأ في شكل مؤسسة عمومية ذات طابع صناعي وتجاري، وفقا للتشريع المعمول به، وكالة وطنية لتحسين وتطوير السكن ".

وفي المادة الرابعة من نفس القانون:

" يكون مقر الوكالة الجزائر ويمكن نقله إلى أي مكان من التراب الوطني بقرار المكلف بالسكن بناء على اقتراح من مجلس الإدارة ".

ويرسم في المادة السادسة منه:

" تحول الوكالة طبقا للتشريع المعمول به وأحكام هذا المرسوم:

–      أن تفتح أي ملحقات في أي مكان من التراب الوطني.

–      أن تأخذ اسمها في مؤسسات عمومية، اقتصادية وأن تحدث فروعا لها ".

ولهذه الوكالة فروع في مختلف أنحاء الوطن نذكر منها: وهران، عنابة، سطيف، شلف، تيارت، جيجل، باتنة، بليدة، تيبازة...

‌ب.  أهداف الوكالة الوطنية لتحسين وتطوير السكن(AADL):

حسب المادة الثانية من نفس القانون تعمل هذه الوكالة على كامل التراب الوطني فيما يلي:

–      ترويج السوق العقارية وتطويرها.

–      تأطير الأعمال الآتية وتنشيطها.

–      القضاء على السكن غير الصحي.

–      تحديث الأنسجة القديمة وإصلاحها.

–      تغيير البيئة الحضرية.

–      إنشاء مدن جديدة.

–      إعداد أساليب بناء مستحدثة من خلال برنامج عملها وتعميمها قصد تطويرها.

–      تطوير الإعلام ونشره على نطاق واسع باتجاه العاملين في الأسواق العقارية(المقاولين، المواطنين، المؤسسات المالية، السلطات العمومية المحلية، منتجي مواد البناء، مكاتب الدراسات، مؤسسات الإنجاز، مسيري العمارات والجمعيات).

‌ج.   الهيكل التنظيمي للوكالة:

يمارس الوصاية على الوكالة وزير السكن حسب المادتين 7و8.

يشرف على الوكالة مجلس الوزارة ويديرها مدير عام، ويتكون هذا المجلس من الأعضاء الآتي بيانهم:

–      الوزير المكلف بالبناء أو ممثله رئيسيا.

–      المدير المركزي للخزينة أو ممثله.

–      خبيران يقترحهما الوزير المكلف بالجماعات المحلية.

–      خبيران يقترحهما الوزير المكلف بالبناء.

–      خبيران يقترحهما الوزير المكلف بالمالية.

–      خبير يقترحه مندوب التخطيط.

–      خبير يقترحه الوزير المكلف بالشؤون الاجتماعية.

يعين الخبراء نظرا لمؤهلاتهم الخاصة في ميادين أعمال الوكالة، وفي حالة شغر منصب يعين عضو جديد حسب الطريقة نفسها بالنسبة للمدة الباقية من المهمة:

يساعد رئيس مجلس الإدارة نائب ينتخبه سنويا مجلس الإدارة من بين الأعضاء.

يمكن إعادة انتخاب نائب الرئيس ويعوض حسب الطريقة نفسها في حالة انفصاله عن المجلس.

إذا تغيب الرئيس أو منعه مانع فإن نائب الرئيس هو الذي يتولى رئاسة مجلس الإدارة.

يشارك المدير العام للوكالة في اجتماعات مجلس الإدارة مشاركة استشارية ويتولى الكتابة للمجلس فضلا عن ذلك.

‌د.     النظام الجديد للوكالة:

بموجب المرسوم رقم 01-105 المؤرخ في 23 أفريل 2001 والذي يحدد شروط شراء المساكن المنجزة بأموال عمومية في إطار صيغة البيع بالإيجار وكيفية ذلك.

1)   تعريف البيع بالإيجار:

حسب المادة الثانية البيع بالإيجار صيغة تسمح بالحصول على مسكن بعد إقرار شرائه بملكية تامة بعد انقضاء مدة الإيجار المحددة في إطار عقد مكتوب.

وحسب المادة الثالثة من القانون 01-105 فإن وزير السكن هو الوحيد الذي يحق له تحديد موقع المساكن المخصصة للبيع بالإيجار وعددها.

2)  شروط البيع بالإيجار:

–      يتاح البيع بالإيجار لكل شخص لا يملك أو لم يسبق له أن امتلك عقارا ذا استعمال سكني ولا يتجاوز مستوى مداخيله خمس مرات الأجر الأدنى المضمون.

–      لا يمكن لأي شخص الاستفادة من مسكن في إطار البيع بالإيجار إلا مرة واحدة.

–      كما يجب على كل من يطلب مسكن في إطار البيع بالإيجار أن يسدد دفعة أولى لا تقل عن 25% من ثمن المسكن.

–      يجب على المستفيد أن يحدد مستوى دخله حتى يتسنى له تسديد الأقساط الشهرية الثابتة التي يجب تسديدها في آجالها.

–      على المستفيد تسديد مبلغ ثمن المسكن كله مهما كانت الظروف والأسباب، بعد خصم الدفعة الأولى وذلك في مدة لا تتجاوز 20 سنة كما يمكن تسديد ثمن المسكن قبل المدة المحددة.

–      كما يترتب عن عدم تسديد المستفيد ثلاث أقساط متتالية تطبيق زيادة 5% في مبلغ القسط الشهري وفي حالة تأخير ستة أقساط يتم فسخ عقد البيع بالإيجار على حساب المستفيد ويحق للمتعهد في هذه الحالة رفع دعوة لدى الجهات القضائية المختصة لطرد المقيم من المسكن المعني.

–      يمكن أن يستفيد من البيع كل من يقيم بمسكن إيجاري عمومي، على أن يلزم بإعادة المسكن المعني إلى الهيئة المؤجرة فور استلام المسكن موضوع البيع بالإيجار.

3)  طرق البيع بالإيجار:

حتى يمكن للمستفيد الحصول على مسكن في إطار البيع بالإيجار يجب عليه تقديم طلب شراء مسكن في إطار البيع بالإيجار إلى المتعهد بالترقية العقارية المعني بعد تحريره على مطبوع يحدد نموذجه وزير السكن، ويرفع الطلب خلال آجال يحددها المتعهد بالترقية العقارية في إعلانات إشهارية.

تعالج الطلبات حسب شروط وكيفيات محددة بموجب قرار من وزير السكن، يحرر عقد البيع بالإيجار المذكور في المادة 11 والتي تنص: " يترتب على تسديد المستفيد الدفعة الأولى والتزامه شروط تسديد ثمن المسكن كما هي محددة في رزنامة استحقاق الأقساط المنصوص عليها في المادة 8، إعداد عقد البيع بالإيجار بين الهيئة المتعهدة بالترقية العقارية وبين المستفيد "، لدى مكتب الموثق، ويجب أن يحدد العقد الطابع الموقف للبيع في حالة عدم احترام المستفيد أحد الشروط التي يتضمنها.

مواضيع مماثلة :

البنوك التجارية والنظام البنكي الجزائري

البنوك التجارية:

التقنيات الجديدة في تسيير إعادة التمويل بالرهن

السوق المالية العقارية:

القروض العقارية و انواعها:

المقاييس اللازمة لمنح القروض العقارية:

النظام البنكي الجزائري

الوكالة الوطنية لتحسين وتطوير السكن (AADL):

بنك التنمية المحلية BDL

تحضير ودراسة طلب قرض عقاري من بنك التنمية المحلية BDL

قطاع السكن في الجزائر

نظم تمويل القطاع العقاري: الوكالة الوطنية لتحسين وتطوير السكن (AADL):

 

نظم, تمويل, القطاع, العقاري, الوكالة, الوطنية, لتحسين, و, تطوير, السكن, AADL, النهج, الاشتراكي, الاقتصاد, الموجه, المخطط, الدولة, وزارة, السكن, التخطيط, الرباعي, الخماسي, الاول, الثاني, الاجتماعي, تمويل, عقار, اقتصاد, تسيير, بنك, بنوك, صندوق, الوطني, للسكن, CNL, زبائن, مستهلكون, موردون, بورصة, ذهب, سعر, فائدة, التجهيز, العمومي, مديريات, البناء, العمران, المجالس, الشعبية, البلدية, الولائية, الجزائر, مصر, المغرب, تونس, ليبيا, فرنسا, الولايات المتحدة الامريكية, usa, 2015, صور,2016, افلام,2017, فيديو, جنسية, جنسي, زواج, بنات, نساء, دعارة, فضائح, رقص, موسيقى, music, filmes , امازون, يوتيوب, youtube, جوجل, ادسنس, google, adsense, الربح, الشركات, الربحية ,ptc, السيو,اشهار , المدونات,  والمواقع, clickbank, التسويق, منتجات, التسويق الشبكى, نظم, تمويل, القطاع, العقاري, الوكالة, الوطنية, لتحسين, و, تطوير, السكن, AADL, النهج, الاشتراكي, الاقتصاد, الموجه, المخطط, الدولة, وزارة, السكن, التخطيط, الرباعي, الخماسي, الاول, الثاني, الاجتماعي, تمويل, عقار, اقتصاد, تسيير, بنك, بنوك, صندوق, الوطني, للسكن, CNL, زبائن, مستهلكون, موردون, بورصة, ذهب, سعر, فائدة, التجهيز, العمومي, مديريات, البناء, العمران, المجالس, الشعبية, البلدية, الولائية, الجزائر, مصر, المغرب, تونس, ليبيا, فرنسا, الولايات المتحدة الامريكية, usa, 2015, صور,2016, افلام,2017, فيديو, جنسية, جنسي, زواج, بنات, نساء, دعارة, فضائح, رقص, موسيقى, music, filmes , امازون, يوتيوب, youtube, جوجل, ادسنس, google, adsense, الربح, الشركات, الربحية ,ptc, السيو,اشهار , المدونات,  والمواقع, clickbank, التسويق, منتجات, التسويق الشبكى, نظم, تمويل, القطاع, العقاري, الوكالة, الوطنية, لتحسين, و, تطوير, السكن, AADL, النهج, الاشتراكي, الاقتصاد, الموجه, المخطط, الدولة, وزارة, السكن, التخطيط, الرباعي, الخماسي, الاول, الثاني, الاجتماعي, تمويل, عقار, اقتصاد, تسيير, بنك, بنوك, صندوق, الوطني, للسكن, CNL, زبائن, مستهلكون, موردون, بورصة, ذهب, سعر, فائدة, التجهيز, العمومي, مديريات, البناء, العمران, المجالس, الشعبية, البلدية, الولائية, الجزائر, مصر, المغرب, تونس, ليبيا, فرنسا, الولايات المتحدة الامريكية, usa, 2015, صور,2016, افلام,2017, فيديو, جنسية, جنسي, زواج, بنات, نساء, دعارة, فضائح, رقص, موسيقى, music, filmes , امازون, يوتيوب, youtube, جوجل, ادسنس, google, adsense, الربح, الشركات, الربحية ,ptc, السيو,اشهار , المدونات,  والمواقع, clickbank, التسويق, منتجات, التسويق الشبكى, نظم, تمويل, القطاع, العقاري, الوكالة, الوطنية, لتحسين, و, تطوير, السكن, AADL, النهج, الاشتراكي, الاقتصاد, الموجه, المخطط, الدولة, وزارة, السكن, التخطيط, الرباعي, الخماسي, الاول, الثاني, الاجتماعي, تمويل, عقار, اقتصاد, تسيير, بنك, بنوك, صندوق, الوطني, للسكن, CNL, زبائن, مستهلكون, موردون, بورصة, ذهب, سعر, فائدة, التجهيز, العمومي, مديريات, البناء, العمران, المجالس, الشعبية, البلدية, الولائية, الجزائر, مصر, المغرب, تونس, ليبيا, فرنسا, الولايات المتحدة الامريكية, usa, 2015, صور,2016, افلام,2017, فيديو, جنسية, جنسي, زواج, بنات, نساء, دعارة, فضائح, رقص, موسيقى, music, filmes , امازون, يوتيوب, youtube, جوجل, ادسنس, google, adsense, الربح, الشركات, الربحية ,ptc, السيو,اشهار , المدونات,  والمواقع, clickbank, التسويق, منتجات, التسويق الشبكى, نظم, تمويل, القطاع, العقاري, الوكالة, الوطنية, لتحسين, و, تطوير, السكن, AADL, النهج, الاشتراكي, الاقتصاد, الموجه, المخطط, الدولة, وزارة, السكن, التخطيط, الرباعي, الخماسي, الاول, الثاني, الاجتماعي, تمويل, عقار, اقتصاد, تسيير, بنك, بنوك, صندوق, الوطني, للسكن, CNL, زبائن, مستهلكون, موردون, بورصة, ذهب, سعر, فائدة, التجهيز, العمومي, مديريات, البناء, العمران, المجالس, الشعبية, البلدية, الولائية, الجزائر, مصر, المغرب, تونس, ليبيا, فرنسا, الولايات المتحدة الامريكية, usa, 2015, صور,2016, افلام,2017, فيديو, جنسية, جنسي, زواج, بنات, نساء, دعارة, فضائح, رقص, موسيقى, music, filmes , امازون, يوتيوب, youtube, جوجل, ادسنس, google, adsense, الربح, الشركات, الربحية ,ptc, السيو,اشهار , المدونات,  والمواقع, clickbank, التسويق, منتجات, التسويق الشبكى,