Finance real estate market السوق المالية العقارية:

 السوق المالية العقارية:

السلام عليكم و رحمة الله تعالى و بركاته اخواني اخواتي الكرام متتبعي مدونة لمتخصص

Www.ecomedfot.blogspot.com

و مدونة قناة المتخصص

http://netspeker.blogspot.com/

اهلا و سهلا بكم زوار و متتبعي مدونة المتخصص في هذا الشرح الجديد الذي يخص

اخي الكريم لا تنسى ان تضع تعليقك اسفل الموضوع اذا اعجبك هذا الموضوع ....

هذا الشرح مقدم اليكم بشكل حصري على مدونة المتخصص ...........

سنبدأ بالشرح و ما عليك الا قليل من التركيز فقط ، فالامر ليس بالصعب بل يتطلب قليل من الفهم و التركيز.....

لهذا تابع معنا شرح كيف ندرج هذه القائمة الذكية خطوة بخطوة على مدونة المتخصص .......

السوق المالية العقارية:

1- السوق العقاري الابتدائية:

مدى تدخل الدولة في تنظيم وتطوير نظام تمويل السكن:

من أهم الإجراءات المستعملة من طرف الدولة لتطوير السوق العقارية:

‌أ.      تحديد سقف لمعدلات الفائدة على القروض:

عندما يكون معدل الفائدة المطبق في السوق أقل من معدل الفائدة المرجعي فإن ذلك سوف لن يكون له تأثير على وفرة الأموال في السوق، أما إذا كان معدل الفائدة المرجعي أقل من معدل الفائدة في السوق فسيكون هناك وفرة الأموال في السوق.

‌ب.  دعم معدلات الفائدة للمقترضين:

تتدخل الدولة بتقديم دعم لمعدلات الفائدة المطبقة على القروض العقارية، حيث يستفيد من هذا الدعم المواطنين الذين يلجئون إلى الاقتراض من السوق بمختلف شرائحهم الاجتماعية، إن هذا التدخل يكون مقيدا إذا كان الهدف منه هو خلق ديناميكية جديدة في قطاع السكن، ولكن يكون عديم الجدوى إذا كان الهدف منه هو تمكين الفئات الاجتماعية ذات الدخل المحدود من الحصول على سكن.

‌ج.   تدخل الدولة كوسيط:

إن الدولة تتدخل هنا لتشجيع الاستثمارات في المجالات ذات الطابع الاجتماعي، إما كوسيط مالي في السوق أو باستعمال وكالات حكومية للقيام بالتمويل والإقراض من السوق المالية، ومن ثم استعمال المبالغ المحصل عليها في إعادة إقراضها بشروط أخرى، مثلا إقراضها في المؤسسات المالية المتخصصة في تمويل السكن، حيث أن معدل الفائدة المقترح في هذه الحالة يكون أقل من معدل الفائدة المطبق في السوق، وبالتالي فإن الدولة تلعب دور الوسيط المالي لكي لا يبقى ذلك حكرا على السوق فقط.

‌د.     إقرار إعفاءات ضريبية خاصة:

يمكن للدولة أن تتدخل بها لتشجيع الاستثمار في المجالات ذات الطابع الاجتماعي وذلك بإقرار إعفاءات ضريبية معينة، فالامتيازات التي يتحصل عليها المقترض هي معروفة، أي معدل الفائدة.

2-تعريف السوق المالية وأهميتها:

               هي مكان التقاء عارضي وطالبي رؤوس الأموال لتعبئة فوائض بعضهم وتوجيهها نحو عجز البعض الآخر وفق شروط محكمة مسبقا ومن بين ما يضبط فيها العوائد المنتظرة من وراء التنازل على النقود، والهدف الأساسي من هذه العمليات هو المساهمة في تحقيق أهداف التنمية الاقتصادية والاجتماعية. وتتجلى أهمية السوق المالية فيما يلي:

–      تمويل خطط التنمية المالية.

–      كثيرا ما تتعامل هذه الأسواق بالأوراق المالية القابلة للتداول بالعملات القابلة للتحويل مما يترتب على ذلك تحويل هذه الأسواق من أسواق محلية إلى أسواق دولية أو إقليمية، حيث يمكن لتلك الأسواق طرح أسهم أو سندات لشركات من جنسيات أخرى.

–      إن التعامل بالأوراق المالية القابلة للتداول في الأسواق المالية غالبا ما تعمل على تشجيع صغار المستثمرين على توظيف أموالهم بشرائهم لهذه الأوراق وبما يعود عليهم من أرباح عالية ومخاطرة قليلة، وخاصة في حالة توظيفها في شركات استثمار لديها خبرات عالية ومتخصصة.

السوق المالية الابتدائية:

هي سوق الإصدارات الجديدة للأوراق المالية، بمعنى أنها السوق التي تتكون فيها علاقة مباشرة بين مصدر الأسهم والمكتتبين الأوائل لها، أو بين المقترض ومقترضيه من خلال السندات المصدرة.

3-نشأة وتطور البنوك العقارية:

‌أ.      تعريف البنوك العقارية:

هي البنوك التي تهتم بتقديم القروض اللازمة لشراء العقارات في شكل أراضي وعقارات مبنية، وتعتمد هذه المصارف في تمويل نشاطاتها على رؤوس أموالها وعقد القروض طويلة الأجل ولا يقتصر دور هذه البنوك على مجرد الإقراض، وإنما الرقابة المصرفية الكاملة على الإنفاق وربطه بعمليات الإنجاز، كما يأخذ المصرف العقاري على عاتقه أيضا الإدارة الاقتصادية للمشروع والقيام بخدمة أجهزة التعمير والإسكان وإعطائها المشورة الفنية اللازمة بخصوص العمليات المختلفة، وتتعاون المصارف العقارية مع هيئة التعاونيات للإسكان فضلا عن تشجيع مشروعات الإسكان الفردي.

إذن البنوك العقارية هي "تلك التي تقوم بمنح، بيع وإدارة القروض العقارية التي تكون مضمونة عادة برهونات عقارية من الصنف الأول في شكل بناءات سكنية أو تجارية"، وهي تنتمي إلى مجموعة المؤسسات المالية التي تلعب دور الوسيط المالي وتقديمها في شكل قروض طويلة الأجل إلى الخواص الذين هم في حاجة إلى هذه الأموال بغرض امتلاك السكن.

‌ب.  أنواع البنوك العقارية:

لقد تطورت فكرة البنوك العقارية في السنوات الأخيرة بحيث أصبحت تنقسم إلى ثلاث أقسام:

1)   البنوك المانحة للقروض:

تقوم هذه البنوك عادة بتقديم خدمات في شكل حلقات متتالية كالتالي:

إصدار الاستثمارات الخاصة بالقروض ← تعبئة هذه الاستثمارات ←تحليل المعلومات المعبأة على هذه الاستثمارات.

عند الانتهاء من عملية التحليل والدراسة، تبدأ عملية تحويل الملفات إلى المستثمر أو الممول الذي يقوم بمنح القروض السكنية إلى الزبون مقابل عمولات يتفق عليها مسبقا.

2)  البنوك المسيرة للقروض:

تقوم بإدارة القروض الممنوحة إلى حين الاستحقاق النهائي مقابل عمولات تحدد الاتفاق بينهما وبين المستثمر، يتميز هذا النوع من النشاط عادة بشراء القروض العقارية من البنوك المتعددة ثم يقوم ببيعها إلى المؤسسات المالية المتخصصة في إعادة تمويل القروض العقارية، ثم تحتفظ لنفسها في إدارة هذه القروض إلى حين استحقاقها بالكامل.

3)  البنوك المانحة والمسيرة للقروض:

تقوم هذه البنوك بدراسة وتقييم القروض ومنحها للزبائن، كما تقوم أيضا ببيع هذه القروض لمؤسسات مالية متخصصة وتقوم هي بتسيير القروض في شكل محفظة عقارية إلى حين استردادها بالكامل مقابل عمولات تحدد مسبقا بالاتفاق مع المستثمر في السوق الثانوية.

‌ج.   مداخل البنوك العقارية:

1)   التقييم:

وهي عمولات لها صلة مباشرة بدراسة الملف المقدم من طرف الزبون المستقرض، وهنا البنوك تسعى لتغطية التكاليف المتعلقة بدراسة الملف المقدم من طرف الزبون وليس لتحقيق الربح من إجراء عملية التحليل.

2)  الفرق في أسعار الفائدة:

يتمثل هذا الفرق في المدة الزمنية التي تستغرقها عملية منح القرض إلى الزبون وبيعه للمستثمر، وقد يكون موجبا أو سالبا لعلاقته بالمدة الزمنية التي تستغرقها عملية البيع وكذا درجة التحكم في معطيات السوق المالية العقارية.

3)  بيع القروض في السوق المالية الثانوية:

إذا كان سعر الفائدة المدفوع من طرف الممول يفوق سعر الفائدة المدفوع من طرف البنك العقاري في هذه الحالة تكون العملية مربحة والعكس صحيح.

4)  تسيير وإدارة القروض العقارية الممنوحة:

بعد أن تمت عملية بيع المحفظة العقارية المتجانسة في السوق الثانوية يكلف البنك العقاري عادة المستثمر بالقيام بخدمات القروض، مثل استلام الأقساط الشهرية من طرف المستفيدين من القرض...، ومقابل ذلك يتحصل البنك العقاري على عمولات تشتمل كل الخدمات التي يقوم بها لصالح المستثمر.

4- السوق العقارية الثانوية:

وهي سوق تداول الأوراق المالية المصدرة في السوق الأولي، فهي المكان الذي يتم فيه جمع المعاملات المالية(البيع أو الشراء) والتي يترتب عليها نقل ملكية الأوراق المالية.

وظيفة السوق المالية الثانوية هي توفير السيولة التي توظف في منح القروض العقارية، إذا كانت القروض الممنوحة تشكل نوعية جيدة فإنه بإمكان البنوك المانحة لهذه القروض بيعها عندما يستدعي الأمر ذلك وتأمين السيولة التي هي في حاجة إليها بمعنى أن البنوك العقارية بإمكانها بيع المحافظ العقارية للحصول على الأموال اللازمة وكذلك إتاحة الفرصة للمستثمر لشراء المحافظ واستثمار أمواله بضمانات أكبر.

1.     تطور السوق الثانوية:

هناك أسباب أدت لخلق وتطوير السوق الثانوية العقارية ومنها:

–      الحصول على الأموال طويلة الأجل من السوق المالية لتوظيفها في منح القروض العقارية بنفس المدة، الأمر الذي يؤدي إلى تحسين وضعية البنوك وذلك بتسيير أفضل للمخاطر.

–      خلق تدفقات مالية ذات نوعية مرتفعة وثابتة بالنسبة للمستثمرين في القروض العقارية، مثل: شركات التأمين...

–      خلق جو من المنافسة بدل الاحتكار في سوق الرهن العقاري.

–      إمكانية تمويل القروض العقارية خارج الميزانية، وهذا يدعم موجودات البنك من ناحية السيولة وعدم اللجوء إلى الاحتفاظ برأسمال أكبر.

2.     أهمية السوق الثانوية:

تكمن أهمية السوق الثانوية في كونها تسمح للمقرض (البنك) أن يسترجع الأموال التي منحها للزبائنه بهدف شراء مسكن عن طريق بيع هذه القروض في شكل محفظة عقارية في السوق الثانوية، ولهذه العملية عدة مزايا بالنسبة للبنك المقرض ومنها نذكر على الخصوص:

–      عدم اللجوء إلى اكتتاب رأس المال المرتفع، فالحد الأدنى لرأس المال يكون كافيا.

–      توفير السيولة.

–      الحصول على هامش ربح ثابت.

–      تجنب كل مخاطر التقلبات في أسعار الفائدة في السوق.

3.     أنظمة تمويل القروض العقارية:

إن تمويل السكن من خلال اللجوء إلى السوق المالية في السنوات الأخيرة أصبح بالنسبة لبعض الدول من أهم موارد التمويل، ولكن الحصول على هذه الموارد يتطلب خلق

وتطوير بعض الميكانيزمات التي تلعب فيها الدولة دورا أساسيا.

‌أ.      نظام البنوك العقارية:

قد تم إنشاء هذا النظام وتطويره في القرن 17 وبالتحديد في أوروبا، وفي هذا النظام تقوم عدة بنوك متخصصة في منح وإدارة حافظة القروض العقارية، ثم تلجأ إلى السوق المالية بهدف إعادة تمويل هذه القروض عن طريق إصدار سندات أو أوراق مالية أخرى، يقوم شراء هذه القروض عادة المؤسسات المالية (شركات التأمين) التي تستثمر على المدى الطويل.

‌ب.  نظام التسهيلات المالية:

يقوم هذا النظام على أساس توفير الأموال اللازمة ووضعها تحت تصرف السوق العقارية الابتدائية عن طرق خلق مؤسسات مالية متخصصة، إذ تقوم هذه المؤسسات بإصدار سندات في السوق المالية واستعمال المبالغ المحصل عليها في إعادة تمويل الحافظات المالية المقدمة من البنوك العقارية أو البنوك التجارية، وبذلك أمكن التفرقة بين الممول الرئيسي للقرض (البنك) والممول الثانوي للحافظات المالية(المؤسسات المالية المتخصصة).

‌ج.   نظام السوق العقارية

يتطلب نظام السوق العقارية الثانوية التعامل مع مجموعة من القروض العقارية المتجانسة المكونة في شكل محافظ مالية، فالبنوك أو المؤسسات المالية التي تتعامل مع القروض العقارية تقوم بجمع عدد كبير من القروض التي منحت للمواطن في شكل محفظة مالية ثم تقوم ببيعها في السوق الثانوي، وبذلك يمكن تحويل جزء من المخاطرة من البنوك العقارية إلى المؤسسات المالية التي تشتري هذه القروض، ثم تقوم هذه الأخيرة بإصدار أوراق مالية مدعمة بقروض عقارية في السوق الثانوية (MBS) وهناك عدة دول أنشأت السوق الثانوية العقارية وأصبح التداول فيها ممكنا من بين هذه الدول: الولايات المتحدة، بريطانيا، فرنسا...

   مواضيع مماثلة :

الى هنا نأتي الى شرح هذا الدرس ، اشتركو معنا باستفساراتكم على مدونتنا مدونة المتخصص

نامل ان يكون الموضوع قد نال إعجابكم وإذا كان لديك أي إستفسار لا تتردد في طرحه من خلال التعليق اسفل الموضوع.....

قومو بوضع بريدكم على مدونتنا ليصلكم كل جديد